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武汉房市的这个细微变化说明了什么

2018年11月24日 栏目:租房资讯

武汉房市的这个细微变化,说明了什么?伴随着十月第三周的结束,“银十”已经过大半,在多方政策利好的的刺激下,武汉楼市正在发生着细微的变化。

武汉房市的这个细微变化,说明了什么?

伴随着十月第三周的结束,“银十”已经过大半,在多方政策利好的的刺激下,武汉楼市正在发生着细微的变化。

上周,武汉一共连开15盘,其中9盘日光。位于青山建二商圈的武汉江山(楼盘详情户型图相册地图 转 8069)开盘价格破3万,去化率100%。四新40年产权公寓项目也被一抢而光,可见武汉楼市银十的供求依旧十分火爆。

在武汉房票紧缺、住宅门槛越来越高的情况下,众多购房者被挤压出住宅市场,转而将目光投向公寓。而最近“住房租赁”试点政策的出台,更是为武汉公寓热更添了一把火,从某种程度上加速了武汉购房者买公寓作为投资的脚步。

据哥了解,上周六,位于四新片的天祥广场首开推出平LOFT、平SOHO共计约700套房源,其中loft均价13000元/㎡,soho均价10000元/㎡,当日开盘便宣告售罄。这在目前武汉公寓市场整体走低、四新公寓产品竞争激烈的背景下,有如此亮眼的表现确实难得。

天祥广场开盘当日,现场摇号参与选房人数超1500人,627套公寓全部卖完,后期还有1栋待售。

公寓产品之所以火爆,主要是因为面积小而且总价低,最低总价仅26万。同时周边也拥有比较好的区位和配套。因此小面积低总价仍是吸引武汉投资者的不二法宝。

这表明,武汉市场上小面积、高性价比的产品对于手中资金不多的首次置业者以及投资者而言,仍然是一个不错的选择。那么,在武汉调控趋严的大环境下,投资公寓真的是很好的选择吗

武汉房市的这个细微变化说明了什么

在武汉房价趋稳、住宅市场一步步地被政策收紧后,住宅产品难以达到的低总价、不限购优势,恰恰成为限购后公寓市场的“杀手锏”。而在选购商业产权公寓时,购房者一定要将现在购买价格乘以1.3倍,比如天祥广场售价1万元/平,那么你目前以1.3万元/平的成本来计算,看是否还有增值空间。

由于公寓容积率高,有的商水商电,单气或无气,使其二手房溢价能力较弱。按照11000元/平来算,如果购置一套40平的公寓,首付按照50%来说,是22万元,再加上各种税费,首付费用在25万元左右,而按照武汉目前的房价,首付费用25万如果想买住宅,在三环内只能买小户型,或者选择去远郊买小两房。对比之下,公寓看上去是个不错的选择。

对购房资格没有严格要求,住宅难以达到的低总价,再加上能够兼顾商业投资和住宅投资客群,引流部分住宅投资客,在武汉重重的调控之下,兼具商住功能的公寓产品无疑是充满诱惑力的。

再加上一些房企为了吸引购房者、迅速回笼资金,还推出了“首付两成”的销售模式,刺激购房者入手公寓,公寓产品成为投资客户的新宠也不奇怪。

限购政策的溢出效应,让处于限购政策之外的公寓意外收获“政策红利”。但仔细了解后就不难发现,在充满诱惑力的优点之下,公寓也有其自身的缺点。

首先,公寓的土地性质通常为商业用地,一般为40年。正是由于这样的属性,也带来了公寓相对于住宅的一些缺点。

在武汉,购买公寓只能通过全款或申请商业贷款,不能用公积金贷款,而且还款年限也比较少,一般情况下是最多10年,首付一般需要百分之五十,贷款额度最高为房屋评估值的5成。

目前武汉银行商业贷款利率普遍上浮至20%,公寓产品无论几套都是不限购不限贷,50%首付。近期建设银行商业贷款利率上浮至50%。

入住之后,公寓的水电是商业用水用电,比普通住宅要高,物业费也相对较高,而且一般的公寓只通单气,导致公寓的居住成本相较于住宅会更高。

大部分是用于投资性质的,所以一梯N户,居住密度比较大,安全性、私密性相较于住宅会更差。因为对于公寓的采光相关法规没有明确规定,所以很多公寓在设计上并不是很注意这一点,采光相对于住宅会比较差。

重中之重的一点,武汉公寓是不能落户的,这还是因为商业用途的问题,和普通住宅相比,这也是公寓的一大弊端。普通住宅可以落户,孩子上学可以按照区片划分,从而就近读书,而公寓却不能落户。

“花更少的钱,得到更多的收益”,是投资公寓人群的初衷。只是,投资公寓真的能做到“稳赚不赔”吗?一起来跟哥算一算。

如果是将公寓出售,按照武汉市房管局下发文件中的规定:40年产权公寓交易的税费为:4%全额的契税+6%全额的土地增值税+5.6%个人营业税+个税差额的20%。

哥以购买一套40年产权,总价40万元的公寓为例,三年后,以60万元的价格进行出售,实际需要缴纳的税费是4%*60万+6%*60万+5.6%*60万+*20% ,这样算下来,需要缴纳的税费高达13万元还多,而且这还没有计算买房初期缴纳的各种税款等费用,以及头三年所付出的利息。

所以想要依靠售卖公寓赚钱,看起来并不靠谱。那么如果是打算长期持有,并将公寓转租出去是怎样的成本?我们再来算一算成本。

哥还以购买一套40年产权,总价40万元的公寓为例,按照价格13000元/平计算,面积约31平米。首付20万,贷款20万,贷款10年,采取等额本息还款法,按照目前武汉主流的房贷利率,也就是基准利率上浮20%计算,月还款2225元。

那么,算出成本后,我们再来看一看,目前在武汉公寓价格13000元/平的区域里,30平左右的公寓的租金能达到每月2200元的能有多少?况且这还不包括购置公寓时添置软装等费用,也没有计算买房初期缴纳的各种房价以外的税款等费用。

不过,如果从长期来看,武汉作为具有发展潜力的新一线城市,在不断涌入的人口的支撑下,房租上涨是大趋势,将公寓出租还算是一个不错的选择。

所以至少从目前来看,虽然投资公寓不受政策限制,总价也不高,但基于公寓在二手转让方面也远不及70年产权住宅,不易涨价,流通性差,产权期限及转手过程中的高税费等特殊性,再加上目前武汉市场大力倡导长租公寓、品牌房企纷纷试水住房租赁的情况下,更加确定了公寓的长线投资属性。

对于近期,武汉楼市公寓项目走俏的细微变化,哥认为,对于那些有投资需求的人来说,选择地段好的商业公寓进行投资是可以的。因为商业公寓的价格比住宅低,如果租金回报率能够达到6%左右,还是可以选择购买的。但对于那些住宅和商务公寓二选一的武汉购房者来说,哥还是建议买住宅更好。

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