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光限购限贷就完了调控终极大招央妈还没使

2018年07月04日 栏目:租房攻略

光限购限贷就完了?调控“终极大招”央妈还没使光限购、限贷就完了?楼市调控的“终极大招”央妈还没使呢!从上海、深圳,到苏州、南京,

光限购限贷就完了?调控“终极大招”央妈还没使

光限购、限贷就完了?楼市调控的“终极大招”央妈还没使呢!

从上海、深圳,到苏州、南京

光限购限贷就完了调控终极大招央妈还没使

,再到廊坊,仅仅十多天,楼市调控政策就席卷了多个城市。无论是严格禁止首付贷、限制信用贷款付首付,或者是提高首付成数,降低贷款利率,又或者是对非户籍人群严格限购,政策之严厉让不少媒体对本轮调控给出了“史上最严”的评价。

然而,仅仅限购、限贷、叫停首付贷,就是最高级别的调控?恐怕不是!因为央行还有一个终级大招没用。如果,房价太过调皮,涨幅超过了央行能够容忍的程度,这个“终极大招”就会释放,届时的效果可能相当于“核爆炸”,足以让过热的房地产回到“冰河时期”。

那么,是什么样的大招,具有这样的杀伤力?它又会给房价、购房人、开发商乃至于中介服务业带来怎样的影响?

M2放多少央行说了算!

“终极大招”和央行最近把M2(广义货币发行量)供应的控制权收回有很大关系。有人说,邦爷,你有没有搞错啊?央妈啊,货币政策都是它制订的,M2应该也是一直她说了算的吧,哪来的收回控制权一说。

邦爷要说的是,之前M2发多少,央妈还真说了不算,因为其中起码还有一半,是要听各家商业银行意思的。国信证券宏观及固定收益首席分析师董德志通过“人民币交易与研究”发表文章称,以往,中央银行一降准,商业银行可以显著扩张资产,最终形成“大放水”之说,这其实是中央银行和商业银行共同决定的。

但是,现在央妈有办法约束商业银行了,这个就是今年新实施运行的MPA考核。所谓MPA,一个简洁的理解就是在季末考核时考核商业银行的全部资产,也称为对广义信贷类资产的考核,广义信贷包罗了信贷、委托贷款以及对非银金融机构的拆借。

在完成MPA考核过程中(季末),银行对于非银机构(券商、保险、基金类)的资金融出规模会降低,但是银行与银行之间的资金往来却不算在广义信贷规模中,因此体现出非银金融机构紧张,而银行内部之间资金状况尚可的局面。

从宏观意义上来讲,会对M2产生显著影响。以往每逢季末,M2的月增量都出现显著增加,预计这次会明显收敛下来。此外对于非银金融机构的影响应该是暂时性的,伴随考核周期过去,预计银行对于非银机构的拆借行为依然会恢复正常。

当央妈有能力决定M2增速快与慢时,她就有能力随时让房价这头“犟牛”乖乖听她的命令。

试想下,如果未来M2增速跌至10%以内,甚至出现负增长,房价的看涨预期还能有吗?

推动房价大涨的“凶手”是货币?

公众号“楼市参考”认为,扩张的信贷政策,导致了今年的房价高涨。多家银行在年报中表示,为适应居民消费升级需求,大力发展消费信贷业务。而消费信贷领域,以个人住房贷款为最主要的投放方向。这一变化在大型银行中表现的更为明显。2015年建行、工行、招商、农行以及中行新增个人住房贷款占全部新增贷款分别达到60.19%、55.4%、54.86%、49.40%和32.03%。

不可否认,M2的增幅和房价间存在关联性。

在今年的博鳌论坛上,哈继铭博士说了这么一段话:“中国的货币增长速度太快,中国货币1月份(M2)增长14%,你那么快的增长速度如果说汇率还不贬值的话,按这个逻辑推下去要不了几年,中国可以把全世界的资产都买下来了,这是荒唐的事情,这不可能的嘛,所以你要么货币增速下降,但是货币增速下降可能对稳增长不利,要么你就得贬值,两者之间必须要取一项的。”

自2007年1月以来,中国的货币供应总量M2连续超越了日本、欧洲和美国几大经济体,目前相当于欧洲和美国的两倍,日本的三倍。中国的M2已经相当于这三大经济体的M2总量的70%左右。

截至去年底,我国的广义货币发行总规模已经高达139.23亿,这是2006年1月时的4.58倍。

一线城市的房价涨幅,基本和上述数据接近。以上海为例,上海2006年3月的商品住宅均价是7900元/平方米,而到了今年3月的成交均价在3.3万元/平方米;月,全市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米,而今年2月的成交均价是34704元/平方米,成交均价是10年前同期的5.12倍。而深圳的涨幅可能是几个一线城市中最高的,2006年3月的成交均价是7321元/平方米,现在每平米成交均价已经接近5万元。

中国指数研究院的报告称,每一次房价大幅上涨时,M2增速与GDP增速形成了巨大的裂口。

2009年房价的大面积上涨时期M2增速与GDP增速形成了巨大的裂口,一线城市房价同比增速也体现出大幅上涨的特征;2010年至2014年区间M2增速与GDP增速裂口基本保持较为稳定的状态,这阶段的一线城市房价体现为温和波动的态势;进入2015年后,M2增速与GDP增速裂口突然扩大。2015年,中国GDP增速6.9%,比2014年下滑0.37个百分点,但M2增速不降反升,从2014年的11.01%上升至2015年的13.34%。根据中国人民银行《2015年第四季度中国货币政策执行报告》,2015 年广义货币供应量M2 增速上半年基本在11%-12%左右,7 月后跳升至13%以上。这使得M2与名义GDP增速的裂口扩大至6.44%。在货币及信贷政策的影响下,进入2015年下半年后,一线城市房价增速也呈现出突然上扬的特征。

如果央妈关掉货币供应阀门会怎样?

哈继铭在博鳌亚洲论坛上说:“关门放水,资产价格一定是上涨的。我们现在加强了资本管制,同时我们货币又如此快速的增长,还有一些政策来引导资金进入到房地产领域,房价肯定是会涨,因为国内投资者没有其他的工具可以选择嘛。”

然而,央行显然也已经注意到了加杠杆可能带来的金融风险。央行货币政策委员会召开第一季度例会称,当前中国经济金融运行总体平稳,但形势的错综复杂不可低估,将继续实施稳健的货币政策,更加注重松紧适度。

根据中国人民银行的数据,随着过去几年中国实际GDP的持续下降,中国实体经济收益下降明显,上市非金融企业的投入资产回报率已由2011年的9%下降至5%左右。与此同时,房价上涨的一线城市所在的商业银行,则大幅度增加按揭贷款占总贷款的比重。以2015年为例,深圳、上海和北京按揭贷款分别新增2135亿、1540亿和1373亿,总和占去年新增总按揭贷款的19%,也占到全国总新增贷款规模的近5%。